Plazo para reclamar vicios ocultos o defectos constructivos en una vivienda

Plazo para reclamar vicios ocultos o defectos constructivos en una vivienda

¿Cuál es el plazo para reclamar vicios ocultos o defectos constructivos en una vivienda?: la compra de la vivienda de nuestros sueños puede convertirse en una auténtica pesadilla con el paso del tiempo a causa de defectos que van apareciendo a la vista. No obstante, esta situación puede ser resuelta mediante la reclamación legal de los vicios ocultos de la propiedad. En estos casos, es necesario conocer las características que deben presentar esas deficiencias y el plazo que tenemos para poner en marcha la demanda judicial.

Los vicios ocultos son aquellos defectos que tienen los objetos, cosas o cualquier bien que se adquiere y que no pueden detectarse en el momento de la compraventa, sino hasta después de haberlo recibido y pagado, porque no pueden constatarse a simple vista. Resultando incluso necesaria la contratación de un arquitecto que los estudie y delimite, con el consecuente gasto que tal circunstancia acarrea. Nos encontramos ante defectos que impiden su correcto uso o que, de haberse sabido, incluso no se hubiera adquirido la propiedad o, en su caso, se habría negociado por un precio más bajo. Los daños de habitabilidad, los datos estéticos y los datos estructurales suelen ser los vicios ocultos más habituales.

Si después de haber comprado una vivienda, nos encontramos con algún vicio oculto, podemos poner una reclamación exigiendo su reparación o la disolución del contrato. El Código Civil establece las condiciones, las acciones que pueden tomarse, los requisitos y las sanciones que pueden aplicarse si se comprueba la existencia de un vicio oculto. Pero también encontramos amparo para estas situaciones en la Ley de Ordenación de la Edificación, cuando la vivienda adquirida es nueva, y nos encontramos ante defectos constructivos reclamables.

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Plazo para reclamar vicios ocultos: ¿Cuándo se puede reclamar por vicios ocultos?

Para que se considere que hay un vicio oculto y que pueda reclamarse, es necesario que se cumplan los siguientes requisitos.

• El daño del bien debe haberse producido antes de la compra. De lo contrario, el vendedor podría demostrar que no existía antes de la venta. Con lo cual, la reclamación fracasaría.
• El daño tiene que ser grave e impedir de manera parcial o total el uso de la vivienda. De tal modo que si el comprador lo hubiera sabido, no hubiera comprado el inmueble o hubiera realizado la compra por un precio menor.
• El daño debe estar oculto. Si el defecto puede verse con facilidad a simple vista, no tendrá ningún derecho a realizar ningún tipo de reclamación por vicio oculto.

Tanto si el vendedor tenía conocimiento del defecto como si no podrá ser responsable de ello. El comprador puede entonces solicitar el desistimiento del contrato con la intención de que se abone el importe pagado, o exigir la rebaja proporcional del precio en base a la gravedad de los defectos encontrados en la vivienda.

No obstante, si se da la situación de que la entrega del bien aún no se ha llevado a cabo, el comprador tiene derecho a resolver el contrato, y si se demuestra que el vendedor actuó de manera intencionada, sabiendo la existencia del defecto en cuestión, incluso puede solicitarse una indemnización por daños y perjuicios.

Eso sí, el vendedor no estará obligado a responder ante la falta de conformidad o defectos que previamente hubieran sido puestos en conocimiento del comprador, o que no podían ser ignorados por lógica en el momento de firmar el contrato de compraventa, salvo en aquellos casos en los que exista ocultación dolosa, negligencia grave o garantía expresa de la conformidad. Para ello, es necesario que el comprador examine la vivienda entregada dentro del plazo pactado o en el plazo más breve que sea posible.

¿Cuál es el plazo para reclamar vicios ocultos o defectos constructivos

Según lo establecido en el Código Civil, el plazo para reclamar vicios ocultos en una vivienda depende del tipo de defecto. Un plazo que puede quedar interrumpido por reclamaciones fehacientes o acciones judiciales. Transcurrido el plazo, existe la opción de reclamar de forma judicial al comprador, pero por causas generales al contrato de compraventa, no por vicios ocultos.

Cuando nos encontramos ante una vivienda de nueva construcción, la Ley de Ordenación de la Edificación, establece los siguientes plazos de garantía para efectuar la reclamación por defectos constructivos frente a los agentes de la edificación:

• Cuando los daños son estructurales, como cimentación, muros de carga o forjados, contaremos con 10 años de plazo contados a partir de la entrega de la llave.
• Cuando los daños de la vivienda no cumplen con los requisitos mínimos de habitabilidad o sus instalaciones se encuentran afectadas, tendremos 3 años de plazo para poner en marcha una reclamación por vicios ocultos.
• Cuando los daños tengan que ver con el acabado y las terminaciones, tenemos un año para iniciar la reclamación por vicios ocultos.

Si el comprador se da cuenta de que existe algún vicio oculto o, en su caso, defecto constructivo, en la vivienda que ha comprado, deberá ponerlo en conocimiento del vendedor lo antes posible para que pueda poner remedio.